No 2026. gada 1. janvāra Latvijā stāsies spēkā jauni noteikumi, kas var būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu. Saskaņā ar tiem dzīvokļa pircējs uzņemsies atbildību par pārdevēja parādiem, kas uzkrājušies pēdējo trīs gadu laikā.
Ja pircējs laikus nepārliecināsies par finansiālo situāciju, pastāv risks, ka kopā ar iegādāto īpašumu viņš iegūs arī negaidītas saistības.
Šīs izmaiņas attiecas uz parādiem, kas saistīti ar dzīvokļa uzturēšanu – komunālajiem maksājumiem, iemaksām mājas uzkrājuma jeb rezerves fondā un citiem līdzīgiem maksājumiem. Tajos ietilpst arī līgumsodi. Pēc darījuma pircējam formāli saglabājas tiesības piedzīt samaksātās summas no pārdevēja, taču praksē šāda naudas atgūšana ne vienmēr ir veiksmīga.
Par šo tēmu Latvijas Radio 4 raidījumā “Doma laukums” skaidroja jurists un nekustamā īpašuma speciālists Dmitrijs Trofimovs. Viņš uzskata, ka grozījumus galvenokārt virzījušas apsaimniekošanas kompānijas, jo iepriekš bieži fiksēti gadījumi, kad dzīvokļi pārdoti ar ievērojamiem parādiem, kas pēc tam faktiski gulās uz visu mājas iedzīvotāju pleciem. Pēc Trofimova domām, tas, ka mājām veidojas šādi parādi, norāda arī uz apsaimniekotāju darba nepietiekamu efektivitāti.
Pircējiem problēmu rada tas, ka pārdevēja parādus nereti nav viegli atklāt. Tomēr situācija pamazām uzlabojas. Piemēram, informāciju par parādiem iespējams iegūt “Rīgas namu pārvaldnieka” mājaslapā klientu sadaļā, kur, nospiežot attiecīgu pogu, var saņemt izziņu par esošajām saistībām.
Tomēr pastāv dažādas nianses
Kā skaidro Trofimovs, šāda izziņa nav elektronisks dokuments, tāpēc to salīdzinoši viegli viltot. Drošības apsvērumu dēļ pircējiem nereti iesaka lūgt pārdevējam pilnvaru, lai būtu iespējams pašiem pārbaudīt viņa parādu apmēru. Jurists gan atzīst, ka šāda situācija ir absurda – pircējam faktiski jālūdz pilnvara, lai pārbaudītu pašu pārdevēju.
Trofimovs uzskata, ka būtu bijis loģiskāk ieviest drošus elektroniskus dokumentus, līdzīgi kā to dara bankas, vai arī padarīt informāciju par parādiem publiski pieejamu. Viņš aicina dzīvokļu pircējus būt īpaši piesardzīgiem un rūpīgi izvērtēt visus riskus.
Jurists arī pauž viedokli, ka jaunās izmaiņas varētu pārkāpt cilvēktiesības. Viņš norāda, ka vēl varētu saprast gadījumus, kad uz jauno īpašnieku pāriet parādi, kas saistīti ar ieguldījumiem mājas uzturēšanā vai renovācijā. Taču, viņaprāt, nav pamatoti prasīt pircējam atbildēt par cita cilvēka radītiem parādiem, piemēram, par elektrību vai gāzi. Šādā pieejā viņš saskata iespējamu cilvēktiesību aizskārumu.
Nekustamā īpašuma darījumu speciālists pieļauj, ka par šiem grozījumiem nākotnē varētu tikt iesniegta kasācijas sūdzība Satversmes tiesā, un nav izslēgts, ka attiecīgās normas varētu tikt atceltas.
Jau aprīlī Jauns.lv ziņoja, ka Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisija otrdien atbalstīja grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā virzīšanai otrajam lasījumam. Šie grozījumi paredz ieviest principu “parāds seko dzīvoklim”.
Likuma izmaiņu būtība ir noteikt, ka par nesamaksātiem komunālajiem pakalpojumiem, dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumiem un iemaksām uzkrājumu fondā atbildīgs ir tas, kurš iegādājas konkrēto dzīvokli kopā ar visām uzkrātajām saistībām.
Ekonomikas ministrija skaidro, ka grozījumi rosināti, paplašinot Civillikumā paredzēto reālnastas institūtu un ieviešot likumisku reālnastu, kas saistīta ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Plānots noteikt, ka regulārie maksājumi par mājas pārvaldīšanu, samaksa par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā vienmēr ir attiecīgā dzīvokļa īpašnieka pienākums.
Šādas izmaiņas iecerētas, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret tiem īpašniekiem, kuri nenorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem un neveic iemaksas uzkrājuma veidošanai. Ņemot vērā to, ka parādu segšana pāries uz jaunajiem īpašniekiem, paredzēts mazināt risku, ka mājai uzkrātu parādu dēļ varētu tikt pārtraukta kāda pakalpojuma sniegšana.
Pašlaik praksē joprojām sastopami gadījumi, kad viena dzīvokļa parāds negatīvi ietekmē visu daudzdzīvokļu māju, piemēram, kavējot savlaicīgu apkures pieslēgšanu. Tāpat nereti dzīvokļi tiek pārdoti ar parādiem, un pēc īpašuma maiņas to atgūšana kļūst vēl sarežģītāka, kā norādīts grozījumu anotācijā.
