Sākot ar 2026. gada 1. janvāri, Latvijas nekustamā īpašuma vidē stāsies spēkā būtiski grozījumi likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo namu privatizācijas pabeigšanu.
Šie tiesību akti iezīmē skaidru robežu starp publisko un privāto atbildību: vietējām varas iestādēm vairs nebūs juridisku saistību uzturēt vai pārvaldīt daudzdzīvokļu ēkas, kas pilnībā vai lielākoties pieder privātpersonām. Šis solis ir pēdējais akords gadu desmitiem ilgušajā privatizācijas procesā, liekot dzīvokļu īpašniekiem apzināties, ka viņu īpašums nebeidzas pie dzīvokļa ārdurvīm, bet ietver arī jumtu, pagrabu un visas koplietošanas komunikācijas.
Vēsturiskais mantojums: no bezmaksas servisa līdz īpašnieka atbildībai
Lai izprastu gaidāmo izmaiņu nopietnību, jāatskatās pagātnē. Padomju sistēmā nekustamais īpašums bija valsts monopolā, un iedzīvotāji mājokļus saņēma lietošanā bez maksas. Toreizējie dzīvojamo ēku ekspluatācijas kantori (ŽEK) uzņēmās visas rūpes par tehnisko stāvokli – no radiatoru nomaiņas līdz jumta seguma ielāpiem. Iedzīvotājiem šie pakalpojumi šķita pašsaprotami un bezmaksas, jo komunālie maksājumi sedza tikai nelielu daļu no reālajām izmaksām.
Pēc neatkarības atjaunošanas un privatizācijas sākuma 1994. gadā situācija krasi mainījās. Izmantojot privatizācijas sertifikātus, tūkstošiem cilvēku kļuva par īpašniekiem. Valsts tādējādi veiksmīgi nodeva milzīgu dzīvojamo fondu privātās rokās, taču līdzi šim procesam ne vienmēr nāca izpratne par to, ka ēkas uzturēšanas izmaksas tagad gulstas uz pašu iedzīvotāju pleciem. Daudzas mājas šobrīd ir sasniegušas kritisku nolietojuma pakāpi, un to renovācija prasa milzīgus ieguldījumus.
Finansiālā drošība: uzkrājumu fondi kā obligāts priekšnoteikums
Nākotnes pārvaldības modelis balstīsies uz dzelžainu finanšu disciplīnu. Ekonomikas ministrija šobrīd aktīvi strādā pie jauna likumprojekta «Par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu», kurā centrālā vieta atvēlēta obligātajiem uzkrājumiem. Plānots ieviest “drošības spilvena” principu – katrai mājai būs jāveido fonds neparedzētiem avārijas gadījumiem.
Viena no reālākajām iecerēm ir noteikt, ka ik mēnesi iedzīvotājiem jāiemaksā vismaz 1/12 daļa no kopējām apsaimniekošanas izmaksām speciālā uzkrājumu kontā. Būtiski, ka šo naudu būs aizliegts tērēt ikdienas vajadzībām, piemēram, sētnieka algai vai kāpņutelpas kosmētiskajiem uzlabojumiem. Šie līdzekļi būs neaizskarami līdz brīdim, kad notiks, piemēram, pēkšņa kanalizācijas plīsuma vai jumta konstrukciju bojājuma avārija. Loģika ir skarba, bet taisnīga: pašvaldība vairs nepiešķirs līdzekļus privātmāju remontiem, tāpēc mājai ir jābūt spējīgai pašai apmaksāt avārijas dienestu rēķinus.
Izvēles brīvība vai piespiedu sadarbība: biedrību loma
Līdz 2025. gada nogalei dzīvokļu īpašniekiem ir dots pēdējais laiks, lai izvēlētos savas mājas nākotnes modeli. Viens ceļš ir dzīvokļu īpašnieku biedrības izveide, kas ļauj iedzīvotājiem pašiem pieņemt lēmumus par tēriņiem un piesaistīt vēlamos pakalpojumu sniedzējus. Otrs ceļš ir deleģēt šīs funkcijas profesionālam pārvaldniekam.
Daudzi iedzīvotāji joprojām paļaujas uz inerci, uzskatot, ka tādas struktūras kā SIA «Rīgas namu pārvaldnieks» (RNP) vai citu pilsētu pašvaldību uzņēmumi vienmēr nāks palīgā. Tomēr jāatceras, ka šie uzņēmumi kļūst par parastiem komersantiem brīvajā tirgū. Ja iedzīvotāji nespēs vienoties un nesasauks kopsapulci, likums paredz, ka apsaimniekošanas līgums ar pašreizējo pārvaldnieku tiks pagarināts automātiski. Tas var radīt riskus, jo pārvaldnieki var piedāvāt jaunus līguma nosacījumus, kas vairāk vērsti uz peļņas gūšanu, nevis iedzīvotāju interesēm. Tāpēc aktīva iesaiste un kvoruma nodrošināšana aptaujās kļūst par kritisku instrumentu īpašnieku tiesību aizstāvībai.
Kritiskā situācija neprivatizētajos un neierakstītajos dzīvokļos
Īpaši saspringta situācija izveidojusies tiem, kuri joprojām dzīvo neprivatizētos dzīvokļos. Rīgā vien tādu ir vairāki tūkstoši. Šiem iedzīvotājiem ir noteikts piecu gadu pārejas periods, kura laikā viņiem jāizlemj – vai nu izpirkt mājokli no pašvaldības par tā aktuālo tirgus vērtību, vai arī samierināties ar faktu, ka pēc pieciem gadiem viņu tiesiskais pamats uzturēties šajā mājoklī var izbeigties.
Ne mazāk svarīgs jautājums skar tos īpašniekus, kuri privatizāciju ir veikuši, bet nav paspējuši vai vēlējušies nostiprināt savas tiesības Zemesgrāmatā. Juridiski šie cilvēki atrodas “pelēkajā zonā”. Valsts brīdina: kavēšanās kļūst arvien dārgāka. Soda procenti par savlaicīgi nenomaksātu valsts nodevu tiek rēķināti no privatizācijas noformēšanas dienas, un dažos gadījumos tie jau tagad var sasniegt ievērojamas summas. Bez ieraksta Zemesgrāmatā īpašnieks nevar dzīvokli ne pārdot, ne dāvināt, ne ieķīlāt, tāpēc šīs formalitātes nokārtošana ir neatliekams uzdevums.
Secinājums: gatavība patstāvībai
Gaidāmās likuma izmaiņas ir skaidrs signāls tam, ka valsts beidzot pieliek punktu pārejas periodam no sociālisma uz kapitālismu mājokļu sektorā. Iedzīvotājiem ir jāsaprot, ka kopīpašums ir ne tikai tiesības, bet arī nopietnas finansiālas saistības. Uzkrājumu veidošana un aktīva dalība mājas biedrībās vairs nav izvēle, bet gan nepieciešamība, lai nodrošinātu savas dzīvesvietas drošību un vērtības saglabāšanu ilgtermiņā. Savlaicīga rīcība šodien palīdzēs izvairīties no neparedzētiem izdevumiem un juridiskām problēmām rīt.
